Par René DOKOU, le 10 février 2022
(IMMPARTIAL ACTU)- Le décret présidentiel du 05 janvier 2022, portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation était mardi 08 février 2022 au centre d’une rencontre d’échanges et de partage. Initiative du ministère de l’urbanisme, de l’Habitat et de la Réforme foncière, la rencontre a réuni magistrats, représentants des ordres professionnels (notaires, avocats, huissiers, architectes), les responsables de la Fédération des Agents Immobiliers notamment M. TCHINDE Wiyao président de l’Association Togolaise des Agents Immobiliers (ATAI). Ce dernier a encensé l’initiative du gouvernement et a saisi l’occasion pour faire une proposition très pertinente que le gouvernement doit prendre au sérieux.
De fait, la rencontre a permis aux différents participants de s’approprier ledit décret présidentiel. L’un des objectifs majeurs de ce contact avec les acteurs du secteur togolais de l’immobilier est de faire une vaste campagne de vulgarisation du décret présidentiel en cause afin de faciliter de sa bonne pratique. C’était également une occasion pour valider le projet de modèle de contrat de bail d’habitation prévu par la loi.
Au Togo et surtout à Lomé (la capitale) l’accès difficile des populations urbaines à un logement décent est un secret de polichinelle. Depuis plusieurs années déjà, l’on constate des difficultés dans ce secteur et elles sont liées à la faiblesse de l’offre de logements qui entraîne des spéculations auxquelles se livrent certains propriétaires sur les loyers. C’est pourquoi, l gouvernement s’est engagé, dans sa feuille de route 2020 2025, de promouvoir, avec l’appui du secteur privé, la construction d’au moins 20000 logements décents et à coûts abordables.
Un projet dont la réalisation effective va prendre des mois voir une ou deux années. Dans cet esprit, il importe, au regard de la situation actuelle, de mieux encadrer le secteur des baux d’habitation, à travers une définition claire et un cadrage des charges et obligations de tous les acteurs, afin de permettre aux couches de la population à revenus faibles et intermédiaires d’avoir accès à un logement décent et à un coût abordable. D’où la naissance de ce décret portant réglementation de la caution et du bail d’habitation.
Spécifiquement, ledit décret avec se veut un créneau pour rompre définitivement avec les spéculations et aux surenchères qui excluent les moins nantis des logements décents.
Quid du champ d’application du décret présidentiel en cause ?
Selon Dr Mazamasso Wella, Enseignant chercheur à la Faculté de Droit, Conseiller à la Primature, ce décret apporte des innovations importantes entre le bailleur et le preneur et son adoption se justifie par le contexte socio-économique et politique. Son champ d’application ne vise que les baux à usage d’habitation des personnes physiques et morales de droit privé et exclut donc de son champ d’application les baux conclus par les personnes morales de droit public, exclut les baux à usage professionnel ou commercial et aussi les baux consentis par les organismes internationaux. Du point de vue spatial, le champ d’application dudit décret, rappelle-t-il, se limite au grand Lomé et le décret précise que des textes ultérieurs seront pris pour adapter l’application aux autres localités du pays. Les dispositions de ce texte sont d’ordre public et cela signifie qu’il s’impose à tous les destinataires et que les dispositions ne sont pas supplétives de volonté. De plus, il est prévu une amende en cas de violation de toutes les dispositions de ce décret.
La formalisation des baux d’habitation…, une innovation
Dans son intervention, Dr Wella a informé l’assistance que, le décret formalise les rapports entre le bailleur et le preneur d’une part et d’autre part encadre les conditions financières du bail d’habitation. Pour ce qui est de la formalisation entre les deux parties, quatre innovations majeures sont à relever. Ainsi désormais, le bail d’habitation est un contrat écrit avec pour avantage, la clarification des obligations auxquelles chaque parti souscrit et la facilité d’apporter des preuves en cas de conflits. Il peut être conclu sous seing privé ou par acte notarié et doit être soumis aux formalités d’enregistrement auprès de l’administration fiscale.
Concernant toujours le plan formel, le décret impose un contrat type qui sera élaboré et mis à la disposition des parties et pourra être adapté en cas de besoin. Une autre innovation est que le décret prévoit le recours à un professionnel de l’immobilier légalement reconnu pour la négociation et la rédaction du contrat. Le second axe d’innovation, ce sont les obligations essentielles qui imposent aux propriétaires, entre autres, la charge des grosses réparations et l’obligation de s’abstenir de prévenir ou de faire cesser les troubles de réjouissances, tandis que le preneur se voit dans l’obligation de payer le loyer y compris en période de congés, le payement des charges d’entretien et de réparation locatives et des dégradations causées par lui.
Aussi, le décret interdit qu’il soit inscrit dans le contrat de bail un certains nombres de clauses telles que les clauses exonératoires de responsabilité du bailleur, l’impossibilité d’héberger des personnes ne vivant pas avec lui habituellement, etc. Le dernier axe d’innovation prend en compte les modalités de rupture du contrat de bail pour réduire les cas de rupture abusive de contrat.
La lutte pour un logement décent à tous…
Pour finir, Dr Wella a confié que ce décret promeut l’accès à un logement décent à un coût abordable en raison de la réduction de la caution et de la garantie. Il garantit les droits des bailleurs d’abord par la liberté de fixation des prix du loyer et en raison de la facilité de la procédure d’expulsion d’un locataire insolvable et de la possibilité qu’il a de retenir la caution pour effectuer les travaux de réparation en cas de besoin. Le décret protège également le preneur par l’interdiction du recours à des clauses abusives de la part du propriétaire et aussi la révision intempestive et excessive du coût du loyer. Et enfin, il réduit et facilite le règlement des litiges à travers la clarification des obligations de chaque parti.
L’ATAI encense les mesures prises dans ce décret et attire l’attention du gouvernement sur un détail…
Présent à cette rencontre très fructueuse selon l’ensemble des participants, M. TCHINDE Wiyao président de l’Association Togolaise des Agents Immobiliers (ATAI), s’est réjoui cette initiative du gouvernement en prenant un décret présidentiel comme tel pour assainir le secret de l’immobilier et de soulager un temps soit peu les populations de carcan dans lequel elles vivent moult années déjà.
Vers la création d’un ordre national des agents immobiliers ?
Mais le président de l’ATAI estime que pour une mise en œuvre efficace, efficiente et réussie de ce décret présidentiel, il faut d’abord revoir un grand nombre de choses. Pour lui, il est urgent de procéder à une réglementation du secteur de l’immobilier, tout en commençant par le cas des agents immobiliers indélicats. Selon ses explications, cette réglementation passera par la création d’un ordre national des agents immobiliers qui va regrouper les fédérations et associations des agents immobiliers.
“Cette proposition permettra de chasser sur le terrain des gens qui se transforment en agent immobilier mais aussi de mieux encadrer les agents immobiliers indélicats. Nous apprécions à sa juste valeur ce décret présidentiel mais il faut que le gouvernement prenne au sérieux cette proposition de l’ATAI pour que sa mise en œuvre ne se heurte pas à des difficultés. Nous sommes sur le terrain et nous savons de quoi nous parlons”, a détaillé M. TCHINDE Wiyao président de l’Association Togolaise des Agents Immobiliers (ATAI).
L’ATAI est portée sur les fonts baptismaux le 22 juin 2021 et a pour but de contribuer à l’épanouissement socio-économique des agents immobiliers d’une part et de contribuer rigoureusement à l’assainissement du secteur par le truchement de nouvelles stratégies en matière des lois et règlements régissant le fonctionnement d’une association, d’autre part. La défense des intérêts matériels et moraux de ses membres, reste également la mission primordiale de l’ATAI.
